Grundstück oder Wohnung in der Türkei – Rechte und Pflichten aus der Ferne

Viele in Deutschland lebende Türkischstämmige besitzen in der Türkei noch Immobilien – sei es ein geerbtes Haus, eine Wohnung als Kapitalanlage oder ein Grundstück für die Zukunft. Doch was bedeutet es rechtlich, Eigentum in der Türkei zu haben, wenn man selbst im Ausland wohnt?

Wir geben einen Überblick über die wichtigsten Rechte und Pflichten für im Ausland lebende Eigentümer.

1. Eigentumsnachweis & Tapu

Das wichtigste Dokument in der Türkei ist das Tapu (Grundbuchauszug). Nur wer dort eingetragen ist, gilt als rechtlicher Eigentümer.
👉 Tipp: Auch aus dem Ausland sollte regelmäßig überprüft werden, ob Eintragungen korrekt sind und keine unrechtmäßigen Veränderungen (z. B. Hypotheken, Zwangsvollstreckungen) eingetragen wurden.

2. Pflichten des Eigentümers

• Steuern: Jährliche Grundsteuer (emlak vergisi), ggf. höhere Abgaben bei Luxusimmobilien.

• Nebenkosten: Bei Wohnungen in einer Site oder einem Apartman besteht Pflicht zur Zahlung der Aidat (Hausgeld).

• Instandhaltung: Eigentümer sind verantwortlich für den ordnungsgemäßen Zustand der Immobilie.

3. Rechte des Eigentümers

• Nutzungsrecht: Eigentümer können die Immobilie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.

• Mieteinnahmen: Diese müssen auch in der Türkei steuerlich erklärt werden. Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland regelt, dass keine doppelte Steuerlast entsteht.

• Kündigungs- und Räumungsrecht: Bei Mietausfällen oder Pflichtverletzungen durch Mieter kann eine Tahliye davası (Räumungsklage) eingereicht werden.

4. Häufige Problemfelder aus der Ferne

• Mietausfall: Mieter zahlt nicht, Eigentümer lebt in Deutschland → Lösung: Vollmacht an Anwalt in der Türkei, der Mahnung und Klage übernimmt.

• Kira Tespit Davası: Miete ist zu niedrig angesetzt? Eigentümer kann über das Gericht eine Anpassung an den Marktwert beantragen.

• Kamulaştırmasız el atma: Staat oder Kommune nutzt das Grundstück ohne Entschädigung → Anspruch auf Schadensersatz.

• Erbstreitigkeiten: Oft mehrere Miterben in Deutschland und Türkei → klare Regelungen per Erbschein (Veraset ilamı) nötig.

5. Praktische Tipps für Auslands-Eigentümer

• Vollmacht (Vekalet): Über ein türkisches Konsulat kann eine Generalvollmacht für Anwälte oder Verwandte erstellt werden.

• Regelmäßige Kontrolle: Mindestens einmal im Jahr Grundbuch, Steuerbescheide und Mietzahlungen prüfen lassen.

• Professionelle Verwaltung: Gerade bei Mehrfamilienhäusern oder vermieteten Wohnungen lohnt sich ein lokaler Rechtsanwalt oder Treuhänder.

• Rechtsschutz: Probleme besser frühzeitig juristisch klären, da Verfahren in der Türkei Zeit brauchen.

Ein Grundstück oder eine Wohnung in der Türkei ist eine wertvolle Investition – bringt aber auch Verpflichtungen mit sich. Wer im Ausland lebt, sollte seine Rechte und Pflichten genau kennen, rechtzeitig handeln und sich juristisch vertreten lassen. So vermeiden Sie finanzielle Verluste und unnötige Risiken.

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